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  房屋建筑

家庭成员共同投资原宅基地上拆旧房建新房,新建房屋产权归谁所有?

 

发布日期:[2017/12/13 9:39:15]   

 
 

贾某夫妇与儿子贾小某夫妇共同生活,居住在修建于20世纪80年代的老宅。宅基地登记在贾某名下。2006年,老宅拆除后,贾某、贾小某夫妇共同投资修建了新房4间,各自使用两间。20077月,双方因为赡养问题发生矛盾,贾某夫妇向人民法院提起诉讼。

争议焦点

原告贾某夫妇诉称,原住宅属于原告所有,宅基地使用证也登记在贾某名下。2006年修建的新宅是在原告不动产上的添附,产权应当归原告所有。至于被告的投入,可以给予适当补偿(与被告承担的赡养费相抵),但原告的产权应当得到保护,被告应迁出原告的房屋。

被告贾小某夫妇辩称,现有房屋由原、被告共同投资修建,应当认定为原、被告的共有财产。原告要求被告迁出,侵犯了共有人的权益,要求对共有财产进行分割。

法律评析

《物权法》第93条规定: “不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。《物权法》第94条规定:按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《物权法》第95条规定:共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。所谓共有,是指多个权利主体对一物共同享有所有权。共有的主体称为共有人,客体称为共有物。各共有人之间因为财产共有形成的权利义务关系,称为共有关系。共有包括按份共有和共同共有两种形式。按份共有是指数人接应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。共同共有是指数人根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。

共同共有的特征是:第一,共同共有根据共同关系而产生,以共同关系的现在为前提,例如夫妻关系、家庭关系。第二,在共同共有关系存续期间内,共有财产不分份额。这是共同共有与按份共有的主要区别。第三,在共同共有中,各共有人平等地对共有物享有权利和承担义务。共同共有的主要形式是夫妻共有和家庭共有。共同共有的最典型形式就是夫妻共有。根据我国《婚姻法》的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权(第17条)。出卖、赠与属于夫妻共有的财产,夫妻双方应当协商一致。

家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间,共同创造、共同所得的财产。例如,家庭成员交给家庭的财产,家庭成员共同受赠的财产,以及在此基础上购置和积累起来的财产等。家庭共有财产与家庭财产不同。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和,包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。在本案中,原、被告双方属于父母、儿子、儿媳的关系,并且共同居住生活,属于家庭共同成员,存在形成家庭共有财产的前提。原告所有的老宅拆除后,当事人双方共同投资修建新房。由于老宅已经拆除,在原告原有不动产基础上形成添附的前提已经不存在,所以,关于新建房屋属于原告不动产的添附的主张,与事实不符。登记在原告名下的宅基地使用权,实际已由家庭成员共同使用。在当事人双方共同使用宅基地、共同投资建房的基础上修建的新房,应当认定为家庭共同共有的财产。

《物权法》第96条规定:共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。财产共有人对共有财产享有共同权利,共同承担义务,共同共有的房屋应由共同共有人占有、使用、收益和处分。在本案中,当事人双方各自居住两间房屋可以视为双方对共有财产使用方法的约定。所以,原告要求被告搬出该房的理由不能成立。当然,被告也应当自觉履行赡养义务,关心和尊重老人,如果被告有虐待、遗弃和拒不履行赡养义务的行为,原告可以要求有关部门出面调解或向人民法院另案起诉。

《物权法》第99条规定:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。共同共有的财产以共同关系(夫妻关系、家庭关系)的存在为前提,在共同关系存续期间一般不会分割共有财产,但出现了法律规定的特殊情况时,共有人可以请求分割,即共有的基础丧失,如原共同生活的家庭成员分家析产;或者有重大理由需要分割。在本案中,由于当事人双方之间发生矛盾,以致激化到对簿公堂的地步,如果继续维持其财产共有关系,会使当事人双方的关系进一步恶化,不利于家庭和谐和社会稳定。对于被告提出的分割共同财产的请求,可以酌情支持。

《物权法》第100条规定:共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。对共有的房屋如何分割,可以由原、被告协商确定。在当事人双方不能协商一致的情况下,可以由人民法院根据实际情况,采取实物分割、变价分割(将共有财产拍卖、变卖后,对所得的价款进行分割)、折价分割(部分共有人取得共有财产,并对其他共有人折价补偿)。本案的房屋由当事人共同投资修建,各自居住、使用两间,可以维持当事人双方居住使用房屋的现状,对当事人双方来讲应当是比较公平的。

 

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